עדיאלי בע"מ ואח' נ' בנייני בר-אמנה חברה לבניין ופיתוח בע"מ ואח'

החלטה

לפניי בקשה לצו מניעה מיום 24.12.13 כנגד המשיבה 1 (להלן: "המשיבה"), לאסור עליה להיכנס ל-12 יח"ד שבנתה המבקשת ברח' שלם ביישוב מעלה מכמש; ו/או לבצע עבודות כלשהן ביחידות; ו/או כריתת ו/או מימוש התקשרויות כלשהן בקשר ליחידות אלו מול בעלי מקצוע ו/או משתכנים; ו/או לבצע פעולות אשר יפגעו בזכות העיכבון של המבקשת ביחידות אלה (להלן: "הבקשה").

בו ביום ניתן צו ארעי במעמד צד אחד, על יסוד נימוקי הבקשה. ביום 26.12.13 צומצם הצו הארעי לבקשת המשיבה באופן המאפשר למשיבה לבצע איטום באחת מיחידות הדיור.

הבקשה הוגשה במסגרת תביעה שהגישה המבקשת נגד המשיבה, היא נתבעת 1, ושתי נתבעות נוספות: שומרון שירותי הנדסה בע"מ ו- נ.ת.פ. מהנדסים בע"מ. המבקשת הינה חברה פעילה העוסקת בתחום הבניה והפיתוח; והמשיבה הינה חברה יזמית של פרויקטים למגורים.

התביעה היא תביעה כספית, המתייחסת למספר פרויקטים שבנתה המבקשת עבור המשיבה, כשסכום התביעה הוא 4,789,240₪. המשיבה הגישה גם תביעה שכנגד בסך של 4,693,142 ₪ בגין ליקויים ומרכיבי נזק נוספים באותם פרויקטים.

טענות המבקשת

המבקשת התקשרה עם המשיבה בהסכמים לביצוע בנייה של כ- 94 יחידות מגורים בפרויקטים שונים אותם יזמה המשיבה, בתור קבלן מבצע של המשיבה, אשר מכרה ומוכרת את היחידות לרוכשים. בין היתר התקשרה המבקשת עם המשיבה בהסכם לביצוע 12 יחידות דיור ברח' שלם בישוב מעלה מכמש (להלן: "ההסכם", "היחידות" או "פרויקט רח' שלם" בהתאמה).

לטענת המבקשת, המשיבה הפרה באופן יסודי ומהותי את כל ההתקשרויות מול המבקשת, לרבות התקשרויות הנוגעת לפרויקט אחר במעלה מכמש, "פרויקט משכנות זבולון", ופרויקטים בישובים אחרים. בגין כלל ההפרות הגישה המבקשת את התביעה הכספית לביהמ"ש.

המבקשת טוענת כי המשיבה מתחמקת מתשלום שני חשבונות המגיעים למבקשת בפרויקט רח' שלם, וכן סירבה לקבל את היחידות למרות שהמבקשת טענה כי סיימה את בנייתן וביקשה למסרן, וזאת בתואנות שונות ודרישות כי המבקשת תבצע תיקונים מופרכים ביחידות, לפי קביעת חוות דעת חיצונית. אחד החשבונות הוא החשבון הסופי ע"ס 741,607 ₪ בתוספת מע"מ, אותו הגישה למשיבה ביום 4.3.13; וחשבון מס' 19 שקדם לחשבון הסופי, ע"ס 536,105 ₪ בתוספת מע"מ, שהוגש לתשלום ביום 25.7.12 ואושר על ידי הפיקוח מטעם המשיבה – סה"כ 1,343,341 ₪ לאחר תוספת הפרשי ריבית.

המבקשת מוסיפה, כי ע"פ סעיף 22(1) להסכם, המבקשת זכאית לקבל את התקבול לאחר שהחשבון אושר על ידי המפקח, וזאת תוך 30 יום מקבלת חשבון הקבלן. כן ציינה, באשר לחשבון הסופי, כי לפי סעיף 21 להסכם, בו נקבע כי בפרוטוקול המסירה "ירשמו כל הדברים הדורשים תיקון שינוי או השלמה לאחר קבלת החזקה בבתים", הרי שתיקוני הבדק יבוצעו לאחר המסירה, בניגוד לדרישת המשיבה כי המבקשת תבצען עוד לפני המסירה.

לאחר הגשת התביעה, התקיימו חילופי מכתבים בין המבקשת והפיקוח מטעם המשיבה, כאשר המפקח ביקש כי היחידות תימסרנה, ואילו המבקשת סירבה למסור את היחידות כל עוד לא תהיה התייחסות ותשלום לחשבונות שהוגשו. התייחסות לחשבון הסופי ניתנה רק כחודשיים לאחר הגשת התביעה, בה קבע המפקח כי הוא אינו מאשר סכומים נוספים לתשלום, וזאת, לטענת המבקשת, על בסיס טענות מופרכות, כנטען בבקשה. גם לאחר מכן, המשיכה המבקשת לסרב למסור את היחידות, עד לקבלת התייחסות עניינית לחשבונות. כשהגיעה ההתייחסות העניינית, היא כללה קיזוזים נוספים בסך כולל של 700,000₪ ו-500,000₪ בגין איחורים במסירה. לשיטת המבקשת, התייחסות זו מלמדת שהמשיבה והפיקוח עושים כל שביכולתם על מנת שלא לשלם למבקשת את שכרה. לאור האמור, המבקשת הודיעה כי היחידות יימסרו למשיבה רק לאחר תשלום המגיע לה.

לטענת המבקשת, במסגרת הכנת כתב ההגנה לכתב התביעה שכנגד היא ביקשה לשכור שירותי מהנדס כמומחה מטעמה שיבדוק את היחידות, ובבדיקה מקדימה שביצעה ביום 18.12.13, לפני תיאום בואו של המומחה, התברר לה לתדהמתה כי המשיבה החליפה מנעולים בכל היחידות, וכי לפחות ביחידה אחת אשר אליה התאפשרה כניסה (מאחר שבוצעו באותה עת עבודות ביחידה), החלה המשיבה לבצע עבודות מסיביות הכוללות הסרת כל הריצוף והחיפויים. בעקבות זאת, ערכה המבקשת בירור בישוב והתברר לה כי המשיבה מכרה מספר יחידות בפרויקט רח' שלם למשתכנים.

המבקשת טוענת כי לאחר הגשת כתב ההגנה, החלה המשיבה בביצוע פעולות חד צדדיות בפרויקט רח' שלם, תוך פגיעה חמורה בזכויות המבקשת, ובניסיון לפגוע בזכות העיכבון העומדת לה. זאת, למרות שלאורך כל התקופה שקדמה לכך הבהירה המבקשת למשיבה כי לא תמסור את היחידות עד לקבלת הכספים המגיעים לה, והמשיבה עצמה לא כפרה בזכותה של המבקשת להחזיק בהן ולא הודיעה שבכוונתה להיכנס ליחידות; ואף בתביעה שכנגד לא דרשה סעד בעניין זה.

המבקשת טוענת כי אין בפעולות המשיבה בכדי לפגוע בזכות העיכבון הנתונה לה בעיכוב מסירת היחידות. לדבריה, לאור הפסיקה קיימת זכות העיכבון אפילו במידה והבעלים של הנכס אינו נושא חיוב אובליגטורי כלפי הקבלן, ואפילו אם רכש את הנכס לאחר שהעבודות בוצעו. המבקשת מוסיפה וטוענת כי העובדה שלמשיבה יש טענות כספיות נגדיות כלפי המבקשת אינה פוגמת בזכות העיכבון הקיימת לה, מה גם שהמשיבה אינה בעלת הזכויות במקרקעין.

עוד טענה, כי ניסיונה של המשיבה לתפוס את היחידות ולמכרן הינו בבחינת עשיית עושר שלא במשפט על חשבון המבקשת, אשר לא קיבלה את התמורה המלאה עבור העבודות שביצעה ביחידות; וכן, כי עלול להיגרם נזק ראייתי למבקשת כתוצאה מהניסיון לתפוס את היחידות ולבצע בהן עבודות. המבקשת מעוניינת להכניס מומחה שיחווה דעתו בנוגע למצב היחידות, והמשיבה עלולה לסכל זאת.

המבקשת טוענת כי קיימת לה עילה לכאורית בתמיכה לבקשתה, הן לגבי עילת התביעה, הנסמכת בראיות חד משמעיות לאחר שהמשיבה הפרה הוראות חוזיות, והן לגבי זכות העיכבון, עליה הודיעה למשיבה זמן רב לפני מעשיה הבריוניים והחד-צדדיים. המבקשת עשתה שימוש בזכות העיכבון בתום לב, באופן שבו היה ברור למשיבה אלו סכומים נתבעים ממנה, ואילו דווקא המשיבה היא אשר פעלה בחוסר תום לב בלקיחת היחידות ומכירתן מאחורי גבה של המבקשת.

באשר למאזן הנוחות, המבקשת טוענת כי זכות העיכבון הופעלה בטרם מכירת היחידות לצדדים שלישיים, אולם במעשיה החד-צדדיים מבקשת המשיבה לקבוע עובדות בלתי הפיכות בשטח, ולא ניתן להתיר זאת. ההשלכות של מתן הצו לאחר מעשיה של המשיבה, צריכות להיות באחריותה הבלעדית של המשיבה ולא להוות חלק מהשיקולים האם ליתן את הצו. מתן הכשר לפעולותיה החריגות של המשיבה שומט את הקרקע מתחת לזכות העיכבון באשר היא, ובמקרה דנן עלול להותיר את המבקשת בפני שוקת שבורה.

המבקשת הוסיפה וציינה כי אין מחלוקת שתשלום קודם, מס' 19, ע"ס 536,105 ₪ אושר ע"י המשיבה אך טרם שולם, כך שיש בידה כספים של המבקשת להבטחת נזקים תיאורטיים.

טענות המשיבה

המשיבה טוענת כי היחידות נבנו באיכות ירודה ואינן ראויות למגורים, ועל כן המשיבה לא הסכימה לקבלן במצבן הנוכחי. המשיבה שכרה חברה חיצונית "ארד בדק בית שירותי הנדסה לדייר" (להלן: "חברת ארד") לבחינת טיב הבנייה ביחידות, ואומדן השלמות עבודות בינוי לצורך מסירתן עמד על סך 442,803 ₪. לאחר אינספור פניות למבקשת להשלים את ביצוע העבודות, בחרה המבקשת לבצע השלמות ותיקונים מעטים בלבד. בעקבות ביצוע תיקונים אלה פנתה המשיבה שוב לחברת ארד, אשר אמדה את השלמת הבנייה בסך של כ- 316,074 ₪. על אף פניות חוזרות ונשנות למבקשת, מסרבת המבקשת להשלים את ביצוע העבודות ולמסור את היחידות, והלכה למעשה נטשה את אתר העבודות ואין לה שליטה על היחידות כבר למעלה מתשעה חודשים (נכון למועד הגשת התשובה לבקשה).